Refinancement hypothécaire à Québec : faites travailler votre équité
Investir dans un plex, rénover ou réorganiser vos dettes : je calcule ce que le refinancement vous coûte vraiment et ce qu’il vous rapporte, avant que vous signiez quoi que ce soit.
- Pénalité et frais calculés d'avance
- Refinancement et marge de crédit comparés
- Réponse dans les 24 heures ouvrables
Courtier hypothécaire chez Multi-Prêts
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Refinancer, oui, mais seulement si les chiffres tiennent
Le refinancement hypothécaire consiste à remplacer votre prêt actuel par un prêt plus élevé, garanti par la même maison, pour transformer une partie de votre équité en argent. Il a du sens quand cet argent finance un projet qui rapporte ou protège votre patrimoine, et que le gain dépasse la pénalité et les frais.
Je suis Charles Auclair, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques. Le refinancement pour investissement est une de mes spécialités. Avant de refinancer sa maison, il faut répondre à une seule question : est-ce que ça vaut la peine? Mon analyse commence toujours là.
Combien pouvez-vous emprunter sur votre maison?
En règle générale, un refinancement peut aller jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, établie par une nouvelle évaluation. Exemple : une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde de 250 000 $ donne un plafond de 400 000 $, donc jusqu’à 150 000 $ d’équité disponible.
Le prêteur analyse votre demande comme un nouveau prêt. Chez un prêteur sous réglementation fédérale, vous devez être admissible au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %.
Le vrai coût d’un refinancement hypothécaire
En cours de terme, le prêteur facture habituellement le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt. Le différentiel est surtout utilisé quand votre taux est plus élevé que les taux offerts aujourd’hui. Votre contrat et le calcul de votre prêteur font foi, et des frais d’administration peuvent s’ajouter.
Il faut aussi prévoir les frais du notaire, qui publie la nouvelle hypothèque, et souvent ceux d’une évaluation. Certains prêteurs offrent d’en couvrir une partie : je le vérifie avant de comparer.
À l’échéance de votre terme, il n’y a pas de pénalité de remboursement anticipé. Si votre terme se termine dans quelques mois, attendre est souvent l’option la moins coûteuse. J’en parle aussi sur la page renouvellement hypothécaire.
Refinancement ou marge de crédit hypothécaire?
La marge de crédit hypothécaire est limitée à 65 % de la valeur de la maison. Combinée à un prêt amorti, l’ensemble peut atteindre 80 %. Vous payez l’intérêt seulement sur ce que vous utilisez, mais le taux est le plus souvent variable.
Pour un montant connu dépensé d’un coup, comme une mise de fonds, un refinancement amorti est souvent plus discipliné. Pour des rénovations étalées dans le temps, la marge est plus souple. Je chiffre les deux options.
Investir ou rénover : est-ce que ça vaut la peine?
Si votre maison à Québec, en Beauce ou dans les Bois-Francs a pris de la valeur, le refinancement de votre maison peut fournir la mise de fonds d’un duplex ou d’un triplex. Je regarde le projet au complet : le nouveau paiement sur votre maison, les loyers et le financement de l’immeuble à revenus.
Côté impôt, l’Agence du revenu du Canada regarde l’usage de l’argent emprunté. Les intérêts sur la portion qui sert à gagner un revenu de location peuvent être déductibles, pas ceux d’une dépense personnelle. Validez votre cas avec votre comptable.
Vous voulez aménager un logement accessoire dans la propriété que vous habitez? Un programme de la SCHL permet un refinancement assuré jusqu’à 90 % de la valeur, mais l’argent doit servir aux travaux du logement, pas à retirer de l’équité. Les conditions sont précises, je vérifie si votre projet y a droit.
Je mets ensuite trois scénarios côte à côte : refinancer maintenant, attendre le renouvellement ou passer par une marge. Pour chacun, la pénalité, les frais, le nouveau paiement et le coût total. Vous décidez avec les chiffres sous les yeux.
Comment je vous accompagne
Je mesure votre équité réelle
Je pars de votre solde, de la valeur probable de votre maison et de votre projet. Je fais confirmer le montant exact de la pénalité auprès de votre prêteur, pour qu’aucun chiffre ne soit une supposition.
Je compare les scénarios
Refinancer maintenant, attendre le renouvellement ou ouvrir une marge de crédit hypothécaire : je présente chaque option chiffres à l’appui, avec le coût total, le nouveau paiement et l’effet sur votre projet d’investissement ou de rénovation.
Je vous suis jusqu'au notaire
Je monte le dossier, je compare les offres des prêteurs et je coordonne les étapes jusqu’à la signature chez le notaire. À chaque étape, vous savez ce qui s’en vient et combien ça coûte.
Quatre chiffres à connaître avant de signer
Un taux plus bas ne suffit pas à rendre un refinancement rentable. Ces quatre éléments décident si l’opération vous enrichit ou vous coûte. Je les calcule avec vous, sans engagement.
La pénalité exacte
Trois mois d’intérêt ou différentiel de taux : demandez le montant précis à votre prêteur.
Votre équité disponible
Jusqu’à 80 % de la valeur évaluée, moins le solde de votre hypothèque actuelle.
Les frais de transaction
Notaire, évaluation et frais d’administration, à soustraire du gain espéré.
Ce que l'argent rapporte
Loyers, valeur ajoutée par les rénovations ou intérêts économisés doivent dépasser le coût total.
Refinancement hypothécaire : vos questions
Combien coûte un refinancement hypothécaire?
Le coût d’un refinancement hypothécaire combine trois éléments : la pénalité de remboursement anticipé si vous êtes en cours de terme, les frais de notaire pour publier la nouvelle hypothèque et, souvent, une évaluation de la propriété. La pénalité est habituellement le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux. À l’échéance du terme, il n’y a pas de pénalité, ce qui change souvent le calcul.
Combien puis-je emprunter en refinançant ma maison?
En général, vous pouvez refinancer jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, moins le solde de votre hypothèque actuelle. La valeur est établie par une nouvelle évaluation. Par exemple, une maison de 400 000 $ avec un solde de 200 000 $ donne accès à environ 120 000 $. Le prêteur vérifie aussi que vous pouvez assumer le nouveau paiement.
Quelle est la différence entre un refinancement et une marge de crédit hypothécaire?
Un refinancement augmente votre prêt hypothécaire et vous verse l’équité d’un coup, remboursée par des paiements réguliers. Une marge de crédit hypothécaire est un crédit renouvelable limité à 65 % de la valeur de la maison : vous empruntez au besoin et payez l’intérêt sur ce que vous utilisez, le plus souvent à taux variable. Combinés, les deux ne peuvent dépasser 80 %.
Vaut-il mieux refinancer au renouvellement ou en cours de terme?
Refinancer à l’échéance du terme coûte généralement moins cher, parce qu’il n’y a aucune pénalité de remboursement anticipé. En cours de terme, ça peut quand même valoir la peine si le projet rapporte plus que la pénalité et les frais, par exemple une occasion d’achat d’immeuble à revenus qui ne reviendra pas. Je compare les deux moments avec vos chiffres réels.
Peut-on utiliser l'équité de sa maison comme mise de fonds pour un immeuble à revenus?
Oui, l’équité de votre maison peut servir de mise de fonds pour un immeuble à revenus, par un refinancement ou une marge de crédit hypothécaire. Votre revenu doit alors supporter les deux prêts. Côté fiscal, l’Agence du revenu du Canada regarde l’usage de l’argent : l’intérêt sur la portion investie dans un immeuble locatif peut être déductible. Validez votre situation avec votre comptable.
Le test de résistance s'applique-t-il à un refinancement?
Oui, un refinancement est analysé comme un nouveau prêt. Chez un prêteur sous réglementation fédérale, vous devez être admissible au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %. L’exemption prévue au renouvellement vise seulement le transfert vers un autre prêteur sous réglementation fédérale sans hausse du montant ni de l’amortissement, ce qui exclut un refinancement.
Votre équité, votre projet : regardons les chiffres ensemble
« Avant de vous parler de taux, je veux savoir ce que l’argent va faire. C’est là que se joue la rentabilité d’un refinancement. »
« Huit ans en actuariat m’ont appris une chose : une bonne décision se prend avec plusieurs scénarios sur la table, pas avec un seul chiffre. »
Courtier hypothécaire