Renouvellement hypothécaire à Québec : comparez avant de signer

Le renouvellement hypothécaire, c’est le moment où votre terme arrive à échéance et où vous choisissez les conditions des prochaines années : taux, durée du terme, type de taux et prêteur. C’est aussi le moment où vous pouvez changer de prêteur sans pénalité pour bris de terme. Bien préparé, c’est une vraie occasion de renégocier, pas une simple formalité.

Je suis Charles Auclair, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques. Avant de devenir courtier, j’ai travaillé 8 ans en actuariat, notamment en administration de régimes de retraite municipaux. J’accompagne des propriétaires de Québec, de Chaudière-Appalaches et du Centre-du-Québec, en personne ou à distance.

Pourquoi ne pas signer votre lettre de renouvellement hypothécaire les yeux fermés

Si votre prêteur est une banque ou une autre institution sous réglementation fédérale, il doit vous envoyer un relevé de renouvellement au moins 21 jours avant la fin du terme. Ce relevé indique notamment le solde, le taux offert, le terme et les frais. C’est l’offre de votre prêteur actuel, pas nécessairement la mieux adaptée à votre situation.

Si vous ne faites rien, votre prêt peut se renouveler automatiquement aux conditions proposées. Le taux de renouvellement hypothécaire inscrit dans la lettre peut se négocier, surtout quand on peut montrer une offre concurrente.

Quand commencer : environ 120 jours avant l’échéance

Je vous suggère de me contacter environ 120 jours avant la fin de votre terme. Plusieurs prêteurs permettent de réserver un taux quelques mois à l’avance, ce qui vous protège si les taux montent pendant que vous comparez.

Ce délai laisse aussi le temps de rassembler vos documents et, si vous changez de prêteur, de faire les démarches sans course contre la montre.

Changer de prêteur au renouvellement : ce qu’il faut savoir

Le transfert d’hypothèque vers un autre prêteur est plus accessible qu’avant. Depuis la fin de 2024, si vous passez d’une institution sous réglementation fédérale à une autre sans augmenter votre solde ni allonger votre amortissement, vous n’avez généralement plus à repasser le test de résistance. Le nouveau prêteur analyse quand même votre dossier selon ses propres critères, et je vérifie les règles qui s’appliquent si vous visez un autre type de prêteur.

Un changement peut entraîner des frais : quittance, enregistrement ou cession, évaluation de la propriété. Certains prêteurs en assument une partie ou la totalité, et je le vérifie avant de vous recommander quoi que ce soit. Si votre hypothèque garantit aussi d’autres prêts, comme une marge de crédit, il faut rembourser ou transférer tous ces prêts, ce qui peut ajouter des frais.

Fixe ou variable, terme, privilèges : les choix qui comptent

• Fixe ou variable : le taux fixe garde vos paiements stables, le taux variable suit le taux préférentiel du prêteur. Je vous montre les deux scénarios selon votre budget et votre tolérance au risque.
• Durée du terme : 5 ans n’est pas un choix automatique. Un projet de vente, de déménagement ou d’investissement peut justifier un terme plus court.
• Privilèges de remboursement : ce que vous pouvez rembourser sans pénalité chaque année varie d’un prêteur à l’autre.
• Pénalité en cas de bris : si vous deviez rompre votre prêt avant la fin du terme, le calcul diffère selon le prêteur et le type de taux.

Le renouvellement est aussi un bon moment pour restructurer. Si vous voulez réduire des dettes à taux élevé ou dégager des fonds pour un projet, on regarde ensemble si un refinancement hypothécaire ou une consolidation de dettes a du sens. Dans ce cas, les règles de qualification habituelles s’appliquent, y compris le test de résistance.